Eine vermietete Immobilie kann jährlich mit 2 % (über 50 Jahre) oder 2,5 % (über 40 Jahre, bei einem Gebäudebaujahr vor 1925) abgeschrieben (AfA) werden. Der Gebäudewert dient als Basis der Abschreibung und lässt sich wie folgt errechnen: Kaufpreis der Immobilie inklusive Kaufnebenkosten und möglicher Herstellungskosten (wenn die Immobilie in schlechtem Zustand erworben wurde und Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten nötig waren), abzüglich des Bodenwertes.

Die jährlich zu versteuernden Mieteinnahmen werden um die so festgelegte AfA in der Steuererklärung reduziert. Im Prinzip genauso wie die Zinskosten einer Immobilienfinanzierung oder auch Wartungs- und Instandhaltungskosten mit der Steuererklärung von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Um Ihre Liquidität (Zahlungsfähigkeit) zu steigern muss demnach die Steuerersparnis möglichst hoch ausfallen. Sie als Vermieter sollten demnach die Abschreibung möglichst hoch ansetzten. Durch das (weiter unten aufgeführten) Gerichtsurteil wird Ihnen die Möglichkeit gegeben die Abschreibung Ihrer Immobilie zu erhöhen, sofern Sie plausibel darlegen können, dass die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer als 50 bzw. 40 Jahre ist. 

Dies ist bei gerade älteren Immobilien der Fall, sofern sie in den letzten 15 Jahren nicht saniert wurden.

Wir können für Sie die Restnutzungsdauer (RND) Ihrer Immobilie berechnen. Wir erstellen Ihnen nach den gesetzlichen Vorgaben (ImmoWertV) ein Gutachten, welches Sie Ihrem Steuerberater bzw. dem Finanzamt vorlegen können. Unsere Kunden konnten dank unserer Gutachten enorme Mengen an Steuerausgaben Einsparen. Unsere Restnutzungsdauer-Gutachten werden nachweislich von den Finanzämtern akzeptiert: eine höhere Abschreibung für Sie ist somit problemlos realisierbar.

Als Grundlage dieser Thematik wird im §7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) die Absetzung für Abnutzung oder Subtanzverringerung geregelt.

Mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) wurde Rechtssicherheit bezüglich der verkürzten Restnutzungsdauer geschaffen. „So können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden“, heißt es im Absatz 4 Satz 2.

Nachgeordnete Finanzgerichte haben dementsprechend entschieden: z.B. das Finanzamt Münster am 27. Januar 2022. (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E).

Wird von der Restnutzungsdauer gesprochen, so ist die zu erwartende Lebenszeit der Immobilie gemeint. Es geht also um den Zeitrahmen, in dem das Gebäude noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Diese Nutzungsdauer kann sich auch verlängern und ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Werden Maßnahmen zur Instandhaltung am Gebäude nicht vorgenommen, kann sich die Restnutzungsdauer des Gebäudes auch verkürzen.

§ 4 Abs. 3 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) dient als Orientierung, um die Nutzungsdauer von Immobilien zu ermitteln. Zudem werden wesentliche Modernisierungsmaßnahmen, ausgehend vom Gebäudealter bzw. Baujahr berücksichtigt und beeinflussen somit in der Berechnung die Restnutzungsdauer.

Modernisierungen, wie zum Beispiel neue Fenster, ein wärmegedämmtes Dach, eine sparsame Heizung, neue Leitungssysteme, sanierte Badezimmer und Maßnahmen zur Einsparung von Energie bewirken eine wesentliche Verbesserung der Nutzungsverhältnisse und erhöhen somit die Restnutzungsdauer von Immobilien.

Eine Berechnung ist nur sinnvoll, wenn Sie Mieteinnahmen generieren und dabei möglichst viel Steuern sparen möchten. Bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus macht eine solche Berechnung demnach also keinen Sinn.

Wurde ein Gebäude vor mehr als 50 Jahren angeschafft und danach vererbt, kann in der Regel keine Gebäude AfA mehr steuerlich zur Geltung gebracht werden. 

Ein Gutachten von uns lohnt sich fast immer, wenn es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Gewerbeimmobilie, Mehrfamilienhaus oder sonstiges Anlageobjekt bzw. Immobilie handelt (Bedingung: älter als 25 Jahre und nicht kernsaniert).

Sollten Sie sich unsicher sein, ob eine höhere Abschreibung für Ihre Immobilie Sinn ergibt, empfehlen wir, dass Sie sich mit Ihrem Steuerberater in Verbindung setzen und sich von ihm beraten lassen.

Anhand Ihrer Angaben erstellen wir nach der Bestellung auf unserer Website ein Gutachten über die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie und senden Ihnen dieses nach Fertigstellung in Form eines PDF per E-Mail zu. Das Gutachten können Sie Ihrem Steuerberater vorlegen. Die Höhe der Abschreibung lässt sich durch die Restnutzungsdauer bestimmen: 100/Restnutzungsdauer ergibt die jährliche Abschreibung (in %).

Unsere Gutachten sind speziell entworfen und auf die Berechnung der Restnutzungsdauer ausgelegt. Der Umfang beträgt meistens 6 und in seltenen Fällen 7 DIN A-4-Seiten.

Nein, eine Besichtigung vor Ort ist nicht notwendig. Sollten bei der Berechnung der Restnutzungsdauern Fragen aufkommen, werden wir Sie kontaktieren.

Unsere Gutachter sind nicht öffentlich bestellt oder vereidigt, jedoch nach Vorgaben der DEKRA zertifiziert. Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist nach den oben genannten Gerichtsurteilen nicht nötig. Ebenso muss ein Gutachter zur Ermittlung der Restnutzungsdauer nicht öffentlich bestellt und vereidigt sein. Mehr zu diesem Thema können Sie unter „Aktuelles zum Thema“ auf unserer Website lesen.

Unsere Gutachter sind nicht öffentlich bestellt oder vereidigt, jedoch nach Vorgaben der DEKRA zertifiziert. Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist nach den oben genannten Gerichtsurteilen nicht nötig. Ebenso muss ein Gutachter zur Ermittlung der Restnutzungsdauer nicht öffentlich bestellt und vereidigt sein. Mehr zu diesem Thema können Sie unter „Aktuelles zum Thema“ auf unserer Website lesen.

Sie können die kosten unseres Gutachtens für eine vermietete Immobilie als Werbungskosten vollständig absetzten.

Es werden u.a. folgende Daten benötigt, die Adresse der Immobilie, die Objektart, das Baujahr, und Hinweise zu ggf. durchgeführten Sanierungsarbeiten der letzten Jahre. Sie müssen uns keine Unterlagen zusenden. Sie können 100% der Fragen bequem in unserem Onlinefragebogen beantworten. Mehr ist von Ihrer Seite aus dann nicht mehr zu tun.

Ihr WEG-Verwalter führt eine Dokumentation zum Gebäude, dort sind u.a. alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung festgehalten. Auch über die Modernisierungsmaßnahmen wird eine Dokumentation geführt, Ihr Verwalter wird Ihnen gerne darüber Auskunft erteilen.

Am besten kontaktieren Sie Ihren Steuerberater zu diesem Thema. Generell empfiehlt sich der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs, sofern Sie die Immobilie in jüngerer Vergangenheit erworben haben und für das Jahr noch keine Steuererklärung abgegeben haben. Sollten Sie bereits eine Steuererklärung abgegeben haben, empfiehlt sich eine Abschreibung für das Jahr, für das noch kein Steuerbescheid vorliegt.

Eine Kernsanierung umfasst sämtliche Bauliche Maßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen neuwertigen Zustand zu versetzten. Hierfür wird alles bis auf die Fundamente, tragende Wände, Decken und dem Dachstuhl zurückgebaut. Die vorgenannten tragenden Konstruktionen werden dabei wenn nötig instandgesetzt.

Kernsanierungen werden angenommen bei: kompletter Erneuerung der Dacheindeckung, der Fenster, der Innenwände (mit Ausnahme der tragenden Wände), der nichttragenden Bestandteile der Außenwände bei Fachwerk, der Fassade, der Innenwandbeschichtung, der Fußböden, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischen Systeme wie z.B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen.

Unsere Gutachten wurden bis jetzt meist anstandslos anerkannt. Wir stehen für das Finanzamt bezüglich Rückfragen gerne zur Verfügung.

Nein, wir nutzen Ihre Daten nur zur Erstellung der Berechnung.

Es erfolgt keine Weitergabe und Sie erhalten zukünftig keine Werbung.