Unsere Gutachten basieren auf den eindeutigen rechtlichen Vorgaben und wurden in enger Zusammenarbeit mit Steuerberatern erstellt. Aus diesem Grund werden sie meist kommentarlos von den Finanzämtern akzeptiert.

Am 02.12.2021 hat der Bundesfinanzhof München sein Urteil vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) veröffentlicht und somit klargestellt, dass die Finanzämter nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern auch die oft kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien anerkennen müssen. Diese Entscheidung wird in Zukunft zu erheblichen steuerlichen Einsparungen für Vermieter führen. Das Urteil ist letztinstanzlich und somit endgültig.

Durch das neue Urteil wird für Vermieter Rechtssicherheit geschaffen und es ermutigt sie, die tatsächliche Restnutzungsdauer ihrer Immobilie berechnen zu lassen.

Gemäß § 7 Abs. 4 des Einkommenssteuergesetzes (EstG) darf der Gebäudeanteil vermieteter Immobilien grundsätzlich über einen Zeitraum von 50 Jahren, d.h. mit einer jährlichen Abschreibung von 2 Prozent, abgeschrieben werden. Unter bestimmten Bedingungen kann die Abschreibungsdauer jedoch verkürzt und der steuerliche Vorteil erweitert werden. Bislang war jedoch umstritten, wie dies erreicht werden kann. Die Finanzämter begrenzten diese Möglichkeit oft durch die Anforderung detaillierter Bausubstanzgutachten, die nicht nur teuer, sondern in der Praxis auch schwer zu erhalten waren.

Das Urteil bestätigt nun, dass der Steuerpflichtige für die Darlegung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer  jede geeignete Methode anwenden kann.

Wer eine Bestandsimmobilie besitzt und vermietet, sollte sich genau über die tatsächliche Restnutzungsdauer seiner Immobilie informieren, da das Finanzamt standardmäßig eine Nutzungsdauer von 50 Jahren einträgt oder von 40 Jahren bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden. "Der Hausbesitzer muss den Nachweis für eine verkürzte Nutzungsdauer erbringen", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Wenn ein Gutachten vorgelegt wird, das beispielsweise eine Restnutzungsdauer von 33 Jahren bescheinigt, kann die Abschreibung von 2 auf 3 Prozent pro Jahr erhöht werden. Bei einem Gebäudewert von 500.000 € entspricht dies einer jährlich erhöhten Abschreibung von 5.000 €.

Am 9. Juli 2022 hat das Finanzgericht Köln sein Urteil zum Aktenzeichen 6 K 923/20 veröffentlicht. In diesem Urteil wird klargestellt, dass eine modellhafte Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von vermieteten Immobilien als Grundlage für den steuerlichen AfA-Satz akzeptiert werden kann.

Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG hat der Steuerpflichtige grundsätzlich die Wahl, ob er sich mit dem vorgegebenen AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG zufrieden gibt, der bei Gebäuden ab Baujahr 1925 eine Abschreibung über 50 Jahre vorsieht, oder ob er auf Basis eines Restnutzungsdauer-Gutachtens eine tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer geltend macht. In vielen Fällen können Eigentümer von Immobilien ihre Gebäude in einem erheblich kürzeren Zeitraum abschreiben und dadurch jährlich höhere steuerliche Beträge geltend machen und ihre Liquidität erhöhen.

In seinem Urteil vom 22. März 2022 schließt sich der 6. Senat des Finanzgerichts Köln dem Bundesfinanzhof an, der bereits mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) die Verkürzung der Nutzungsdauer erleichtert hatte. Auch das Finanzgericht Münster urteilte am 27. Januar 2022 ähnlich (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E). Beide Gerichte sind der Ansicht, dass für die Verkürzung der Nutzungsdauer keine kostenintensiven und detaillierten Bausubstanzgutachten mehr vorgelegt werden müssen.

Alle Vermieter, die eine ältere Immobilie besitzen, sollten die Möglichkeit nutzen, die Restnutzungsdauer ihrer Immobilie zu verkürzen. Obwohl diese Option bei vielen Steuerberatern noch unbekannt ist, können die steuerlichen Vorteile und der daraus resultierende Liquiditätsgewinn signifikant sein.

Die Sachverständigen von LMW-Immobilien liefern Ihnen eine korrekte und ausführliche Berechnung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Dabei ist der Ablauf unkompliziert und schnell, das alles zu einem Pauschalpreis von 550,00 Euro je Objekt (Mengenrabatt nach Absprache möglich).