Wie wirken sich die steigenden Zinsen, steigende Nebenkosten und die hohe Inflation auf den Immobilienmarkt aus

Nach Angaben des statistischen Bundesamtes lag die Inflationsrate im Oktober 2022 bei 10 %. Den Aufzeichnungen zu Folge ist das der höchste Wert seit über 41 Jahren. Ausschlaggebend sind gestiegene Preise für Nahrungsmittel und Energie. Die Inflationsrate (Stand Juni 2023) ist derzeit wieder auf 6,4 % gefallen. Das Ziel der EZB einer mittelfristigen Inflation von 2 % ist damit leider noch nicht erreicht. Weitere Zinsanhebungen könnten somit noch beschlossen werden.

Zunächst wollen wir klären, welche Auswirkungen diese Faktoren auf den Immobilienmarkt haben:

Die Player des Immobilienmarkts haben von den historisch niedrigen Zinsen der letzten Jahre stark profitieren können. Die niedrigen Zinsen haben es auch Käufer mit niedrigeren Einkommen eher ermöglicht, eine Immobilie zu erwerben. Selbst ohne oder mit wenig Eigenkapital konnten Immobilien durch die schwache Zinslage erworben werden. Der Immobilienmarkt der letzten Jahre wurde dadurch immer weiter angefeuert, viele Immobilien waren nur sehr kurz am Markt, was die Immobilienpreise zusätzlich in die Höhe trieb.

Die Wende kam nach der weltweiten Coronapandemie und mit dem Einmarsch der russischen Arme in die Ukraine. Die steigenden Energiepreise und auch durch die dadurch resultierende hohe Inflationsrate zwang die Notenbanken einzuschreiten und die Basiszinsätze zu erhöhen. Die Folge war eine rasche Wende des Immobilienmarkts.

Um die negativen Auswirkungen der hohen Inflation auf die Stabilität der Währung und somit auf die gesamte wirtschaftliche Lage zu vermeiden, hat die EZB den Leitzinssatz wiederholt (am 27.7.23 auf 4,25 %) angehoben. Auch die Zentralbank der Vereinigten Staaten von Amerika (FRS) hat den Leitzins inzwischen auf über 5 % angehoben. Ein daraus resultierender weiterer Zinsanstieg der EZB lässt sich daher vermuten, auch wenn die Inflation zuletzt ein wenig abgeflacht ist.

Insgesamt jedoch wirken sich diese Schritte negativ auf die gesamte Kaufkraft und das Investitionsinteresse auf dem gesamten Immobilienmarkt aus. Klar, denn die relativ schnell gestiegenen Zinsen erschweren einigen Käuferschichten den Erwerb einer Immobilie, folglich sinkt die Nachfrage am Immobilienmarkt.

Inwieweit wirken die gestiegenen Energiekosten, die geplante Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) auf den Immobilienmarkt ein?

Die geplante EU-Gebäuderichtlinie und die Novellierung des GEG bewirken, dass schon die Käufer bei der Auswahl der Immobilie detaillierter nach Energiesparmaßnahmen am Gebäude fragen und auch eine aktuelle Heizungstechnik einem unsanierten Wärmeerzeuger bevorzugen. Natürlich spiegelt sich dies bei älteren Bestandsgebäuden auch in der Zahlungswilligkeit des Käufers wider, da er derzeit noch mit einer gewissen Unsicherheit eine Investition in Heizungs- oder Wärmedämmung einplanen muss.

Und welche Rolle spielen die Nebenkosten des Immobilienkaufs?

Die Bank achtet bei der Finanzierungsplanung auf die zukünftigen Kosten der Immobilie und berechnet auch die  Lebenshaltungskosten des Käufers/der Familie. Steigen diese Kosten, wird auch bei einer üblichen 80% oder 90% Finanzierung einer Immobilie die gesamte Finanzierungs-summe sinken, wenn der Eigenkapitalanteil des Käufers nicht gleichzeitig höher ausfällt. Dabei finanziert die Bank nur Kredite, bei denen die Kosten des Kredites nicht über (etwa) 33% des Nettoeinkommens des Käufers liegt.

Auch die Kaufnebenkosten sind über die letzten Jahre gestiegen, so haben zuletzt die Länder die Grunderwerbsteuer deutlich erhöht, in Hessen liegt das Niveau auf derzeit 6,5 % des Kaufpreises. Wenn auch in geringerem Maße drückt dies ebenfalls auf den Kaufpreis der Immobilie.

Für einige Finanzierungsbeispiele (auch den Vergleich einer Finanzierung von Juni 2020 zu Juni 2023) >HIER< klicken.

Was sind die größten Herausforderungen für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Durch die gestiegenen Zinsen für Immobilienkredite (10 Jahre Zinsbindung, Stand 6.9.23) von etwa 3,5 – 4,0 % p.a. und der steigendenden Inflation, was auch zukünftige Nebenkosten der Immobilie in die Höhe getrieben hat, ist der finanzielle Spielraum für Kaufinteressenten merklich gesunken. Im Moment ist das Kaufinteresse um etwa 50 % eingebrochen und die Vermarktungsdauer von Immobilien mit korrekt berechnetem Verkaufspreis hat sich (im Vergleich zu vor 2 Jahren) etwa um den Faktor 2 bis 4 erhöht. Das entspricht einer Vermarktungszeit von 6 bis 12 Monaten, je nach Lage Art und Exklusivität der Immobile.

Durch die gesunkene Nachfrage am Markt folgt demnach das Nachlassen des Preisniveaus. Ebenso sind die übrig gebliebenen potenziellen Käufer nicht mehr bereit und nicht in der Lage, die Preise der Vergangenheit zu zahlen. Nie war es wichtiger als jetzt, den Wert der Immobilie korrekt zu berechnen, sonst drohen Ihrer Immobilie beim Verkauf ein erheblicher Wertverlust und Kosten.

Entstehen kann dieser durch den Verkauf ohne Struktur und Konzept, eben eine unprofessionelle Herangehensweise beim Verkauf. Semiprofessionelle Immobilienmakler und Privatverkäufer verschätzen sich derzeit erheblich mit dem Angebotspreis der Immobilie am Markt. Schon ein Kaufpreis, der 10 % oder mehr über dem aktuellen Marktwert liegt, wird den Verkauf der Immobilie um mindesten 12 Monate verzögern. Das Resultat sind eine Wertminderung und unnötige Kosten durch den langen und falschen Weg der Vermarktung. Erst dann suchen Verkäufer den Weg und die Hilfe beim professionellen Immobilienmakler.

Zögern Sie nicht Ihre Immobilie zu verkaufen! Aber holen Sie sich Unterstützung:

Noch wichtiger als in der Vergangenheit ist dabei die professionelle Beratung eines Immobilienmaklers aus der Region, der den Markt kennt, alle aktuellen Verkaufskanäle und Präsentationstechniken nutzt und ein individuelles Vermarktungskonzept für Ihre Immobilie erstellt. Mit den gewöhnlichen Vermarktungswegen, wie vor 10 oder 20 Jahren, verkauft sich heute keine Immobilie mehr in einer angemessenen Vermarktungszeit und auch nicht zu einem guten Preis.

Auch wenn der Markt im Moment angespannt ist, die Nachfrage nach Immobilen ist vorhanden, jeder hat den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Auch als Geldanlage und um Rendite zu erzielen sind Immobilien immer noch eine gute Wahl.

Daher ist die realistische Preiskalkulation unausweichlich, der so ermittelte Preis am Markt wird sicher seine Käuferschicht ansprechen und die Immobilie wird auch auf diesem Weg verkauft werden.

Wenn Sie einen Verkauf beabsichtigen, sollten Sie den Verkauf nicht als Privatverkäufer durchführen, denn die Gefahr, grobe Fehler zu begehen, ist zu groß. Wertverluste und unnötige Kosten können die Folge sein.

Der erfolgreiche Verkauf Ihrer Immobilie kann in Begleitung eines Experten mit ausreichender Erfahrung und Professionalität praktisch garantiert werden. Dabei möchte ich noch einmal betonen, dass Sie sich für einen Makler aus der Region entscheiden sollten, bundesweit oder sogar international tätige Unternehmen sollten dabei eher die zweite Wahl sein.

Das Schätzen oder Wünschen des Verkaufspreises Ihrer Immobilie werden nicht die Lösung für einen erfolgreichen Verkauf sein. Spätestens bei der Finanzierungsanfrage des potenziellen Käufers bei seiner Bank wird diese einen zu hohen Kaufpreis aufdecken, da Banken keine zu hohen Kaufpreise finanzieren, und wird der Finanzierung sofort einen Riegel vorschieben. Dieser Käufer wird sich letztendlich von Ihrem Objekt abwenden und woanders kaufen. Auch auf den Rat der Bankberater hin, da die Hausbanken alle eigene Immobilienabteilungen mit einem großen Bestand haben. Ein guter Makler wird Sie davor ebenfalls schützen: er unterstützt Ihren Kunden bei der Finanzierung und begleitet ihn bei der Finanzierung mit der Hausbank, oder vermittelt seinen unabhängigen Finanzierungspartner, der immer die aktuell besten Zins-Angebote auf dem Markt vermitteln kann.

Ein Verkauf mit dem bestmöglichen Ergebnis wird demnach ausschließlich mit dem Verkaufskonzept und dem Verkaufsmarketing eines erfahrenen Immobilienmaklers funktionieren.

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie erfolgreich und ohne finanziellen Schaden zu verkaufen, dann nutzen Sie die Dienstleistung eines regionalen Immobilien-Experten. Wir von LMW-Immobilien beraten Sie gerne: kostenlos und unverbindlich.

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